大局就不好把握

2018-10-23 11:04

尽管关于调高放贷成本的政策已经公布,但武汉的各大银行均在政策落实前抢占优质客户,这也刺激近日销售暴增的又一原因。新政公布后,一些楼盘销售以“快买房、快贷款”的噱头做宣传,部分购房者为规避政策风险,减少放贷支出,也愿意赶在新政落实前出手。而部分银行也乐于与开发商合作,一方面通知将执行新政,另一方面频频催促过往申请贷款的客户加快办理贷款,享受旧有政策。

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调控效应将在二线城市逐渐显现房价今年已首现止涨

四大原因导致购房者对宏观调控不敏感

业内人士分析,从上一周的情况看,楼市新政在武汉这样的二线龙头城市发挥效应具有一定的滞后性,调控政策不仅没有浇冷楼市,反而对市场起到刺激作用,主要是由于以下四个方面的原因。

就在一线城市商品房交易应声回落之时,中部龙头武汉商品房成交量却逆市大幅攀升。然而,随着各银行放贷政策的收紧,新政效应开始在武汉逐渐显现。

然而,市场表象与成交数据却形成鲜明的反差。据亿房研究中心的统计数据显示,4月第三周,从价格上看,全市主城区在售楼盘成交均价为6576.2元/平方米,较前一周价格水平上升92.42元/平方米,楼市价格涨幅为1.43%。从销售套数上来看,全市销售套数1889套,较前一周增加252套,不管是从价格还是销售套数上都呈现上升的趋势,有数据统计显示,上周该市主城区的商品房周销量已经恢复到去年的火爆水平。

与此同时,城区3月中下旬开始的“抢房风”已成过去,开发商的最大优惠达到六万元。据统计,目前武汉市有打折促销活动的楼盘已增至50多个,较3月份骤增五成以上。

吉林省总体上属于房地产不热地区,因此,是否会对房地产市场采取一些临时性、差异化的调控政策还需要观察一段时间再做决定。

房价居高不下商品房成交量持续火爆

通胀预期导致居民对房价的心理发生变化,主要表现为对住房有刚性需求居民的心理价位在一年的时间里被大幅提升。据武汉的一项调查显示,面对高房价,多数购房者的心理价位一年“被增长”2000元。去年3月该机构的调查数据显示,多数人对中心城区的心理价位在每平米5000元;一年后,超过52%的人称,可以承受的心理价位为每平米5000元到7000元。

在之前越调越涨的心理下,由于房价与一线城市相比相对偏低,购房者对政策缺乏敏感性。去年11月到今年4月,新一轮房地产调控政策拉开大幕以来,一道道政令不仅没能有效遏制房价上涨的脚步,甚至还出现了恐慌性涨价潮。尽管4月出台的控制房价组合拳更为严厉,但是在“越调越涨”“什么时候买房都不错”的心理预期下,尽管抑制了投机需求,却再次激发了一些刚性需求出手。

近日走访多个楼盘看到,售楼部里购房人寥寥无几,多数还表示“价格太高,看看再说”,还部分楼盘有人在咨询是否能退房退订金。一直被称为楼市风向标的“房交会”,在展会现场仅成交415套,创下近年来新低。尤其是新政出来后的18日,观展人数锐减,几乎无人出手。

据了解,长春房地产本周形式已经没有上周那么乐观。最近两天长春二手房出现了挂牌上市量增大和二手房订购者退房的现象。新房虽然小幅上涨,但是也出现了开发商开始提前开盘以避风险的迹象。一家原定于5月份的推出的楼盘将开盘时间提前到了4月25日。开发商解释说,一是“客户积累够了”,二是与政策也有一定关系“现在推出市场会好一些,一旦政策落地,大局就不好把握,市场的变化太难预测了!”

长春某房企负责人说:“长春房地产市场与一线城市不同,目前的房价百姓还是能接受的,还是刚性需求占主导地位,所以我们并不担心房子难卖。不过要是百分百没有影响也不现实,特别是住建部和银行方面出台的相关政策已经表明,国家严控房价、调整房地产市场的决心。”

在上一周成交高峰后,随着其它城市楼市成交量不断下滑,购房者的心理也出现动摇。在武汉一知名房产网站日前关于“国务院新政陆续出台,您现在会买房吗?”的调查中,有65.30%的网友认为国务院出台的房贷新政对高房价有影响,54.76%的人表示新政中“二套房首付不低于50%”的影响最大,60.41%的人认为新政最直接打击的对象为炒房者。

在国家房产新政出台前后,武汉商品房市场仍然继续量价齐升,购房者的心理预期、开发商的销售策略与宏观调控展开激烈博弈。

易居中国长春分公司总经理王喻冬认为,长春房地产市场目前还是健康的,但是也是充满变数的。如果此轮调控不明显,会有更严厉的调控出台。况且,随着时间的推移,现有调控政策对一线城市的影响最终也会传导到二线城市,因此,谁也不敢说长春就能成为新政的“避风港”。

据悉,在武汉中心城区,去年这个时候常见的均价在7000元到8000元之间的商品房已难觅踪影,两居室房屋总价一般都超过70万元。在汉口中心区房价更是普通购房者“望房兴叹”,去年下半年这里还可见到均价8000元以下的新房,今年,二环线内的10多个楼盘,均价全线超过一万元。

此外,为规避政策风险,近期开发商“跑步”入市、提前开盘使市场房源猛增。原本定于4月底开盘的后湖某项目为了避免受政策影响提前到20日开盘,与往年押宝“五一黄金周”的开盘策略不同,感到新政压力的开发商都“跑步”入市。

其实,今年2月份,由于春节和宏观调控双重因素,武汉房价一度高位徘徊,销量下降,3月楼市转好,进入4月后,价格上涨速度增快,三大中心城区均价全面突破8000元,其中汉口中心区均价为每平方米接近9500元,中心城区均价与2009年同期相比均价高出2000元以上。